Ravalement de facade en copropriété

La décision de faire réaliser les travaux de ravalement en copropriété se prend en assemblée générale, lors d’un vote. La majorité requise pour valider les travaux est différente, en fonction du cas de la situation et du type précis des travaux.
Le ravalement entre dans la catégorie des travaux d’entretien et de maintien des parties communes. Le vote des travaux relève donc de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés est donc nécessaire.

Si le vote suit une injonction faite au syndic de copropriété, le vote relève de l’article 25 de cette même loi. C’est alors la majorité absolue des copropriétaires, y compris les absents et les abstentionnistes, qui est réclamée. “Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d’exécution” explique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Enfin, si le ravalement est considéré comme non indispensable au maintien de l’immeuble en bon état, c’est l’article 26 qui prévaut : la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires est requise.

 

Qui paye quoi ?

Dans tous les cas, les copropriétaires paieront les travaux en fonction de leurs tantièmes de copropriété, puisque les façades d’un immeuble sont des parties communes. Notez cependant que les volets, garde-corps et fenêtres peuvent être considérés comme des éléments privatifs : chaque copropriétaire doit alors payer les travaux qui le concernent. Il faut donc vérifier le statut de ces éléments dans le règlement de la copropriété.

 

Les démarches administratives préalables au ravalement de façade

Pour faire réaliser un ravalement de façade d’une maison ou d’un immeuble, le propriétaire ou le syndic doit déposer une déclaration préalable de travaux en mairie. Une autorisation sera nécessaire pour installer un échafaudage, si celui-ci empiète sur le trottoir, ou plus généralement sur une zone publique.

Certaines municipalités réclameront d’autres justificatifs, voire une description précise des travaux entrepris. La mairie de Paris, par exemple, demande le dépôt d’un dossier très complet, comprenant des plans de la parcelle, des photos en couleur des façades concernées, et même un “descriptif des travaux ou devis avec échantillon et couleur” !

La liste des documents à fournir s’allonge également si le bâtiment est un monument historique inscrit, s’il se trouve près d’un monument historique, dans un secteur sauvegardé, protégé ou remarquable.

 

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Attention : un permis de construire, et non une déclaration préalable de travaux, est parfois requis. C’est le cas, par exemple, si l’immeuble est inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), ou encore si les travaux inclus une modification importante de la façade (création d’une ouverture, etc.). Dans le premier cas, l’avis d’un Architecte des bâtiments de France (ABF) sera nécessaire.